维护合同诚信履行，保护合同权益 酣战十六个月，三案五战四捷 第一战（齐某胜诉） 齐某诉腾达有限公司继续履行房屋租赁合同纠纷案 法律问题： 1.企业被依法吊销营业执照，但没有注销前，能否成为继续履行合同的适格被告？ 2.企业在被吊销营业执照、没有被注销前期间，同不知情的他人签订的房屋租赁合同（出租方对出租房屋享有合法占有、使用、收益权权能）的效力和该合同的可履行性如何？ 3.合同出租方向合同外第三人概括转让合同下的全部权利义务，未经合同的承租方知情和同意，该概括转让效力能否约束承租方？ 【案情】 原告：齐xx，女，汉族，47岁，住青海省西宁市城x区xx巷x号。（下简称齐某，化名） 委托代理人：郭安青，青海磐佑律师事务所律师 被告：xx腾达xxxx有限公司（下简称腾达公司，化名）（庭上缺席），住所地：西宁市xx县xx镇xx村 法定代表人：李xx 董事长 委托代理人：无 被告(诉讼中被追加的)：青海省xxxxxx管理所（下简称xxxx管理所），住所地：西宁市xx县xx镇xx村 法定代表人：张xx 所长 委托代理人：赵xx，系该管理所职员 委托代理人，李xx，青海xx律师事务所律师 被告（诉讼中被追加的）：xx伊新有限公司（下简称伊新公司，化名），住所地：西宁市xx县xx镇xx村 法定代表人：张xx，董事长 委托代理人：李xx，青海xx律师事务所律师 原告齐某因与被告腾达公司发生房屋租赁合同纠纷，于2011年7月12日向西宁市xx县人民法院提起诉讼。 原告齐某诉称：2010年6月，原告同被告腾达公司各自以自己的名义，签 订了位于被告腾达公司住所地公路南边的三层商铺楼3100平方米（计97间房屋）的租赁合同，合同约定，租赁期限为五年，即2010年7月30日至2015年7月30日；因所承租的房屋属刚建成的室内未装饰毛胚房，原告为能正常使用和发挥商铺使用价值，共投资150余万元对房屋内部进行了装修，水、电、暖、排水设施安装配置。于2011年5月13日，被告腾达公司以原告擅自转租商铺房和破坏房屋结构为由，书面通知原告解除本案商铺房租赁合同；于此同时，原告频频遭到合同外第三人伊新公司的非法干扰原告的正常经营，致使齐某同腾达公司之间的商铺租赁合同无法履行，商铺无法使用，使原告的损失不断在扩大。原告不能认同和容忍。为此，原告诉求法院判决被告腾达公司继续全面履行本案商铺房租赁合同。 在诉讼期间，被告腾达公司却再没有出面，行使被告程序和实体的权利义务人竟是合同外第三人伊新公司。 伊新公司辩称：原告擅自将商铺转租转让给第三方使用，并收取暴利；原告未在约定的期限内缴纳下年度的租金；原告擅自改变、破坏了商铺房的结构；因此原告构成违约，据此同原告解除合同。并要求原告归还商铺，恢复商铺原貌，原交租金概不退还，并赔偿被告因此而造成的经济损失和诉讼费用。但伊新公司没有提出诉求和反诉。 原告为支持自己的的诉求和反驳伊新公司的辩称，向法庭提交了以下证据： 1.腾达公司和伊新公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、工商档案资料，用以证明 1）腾达公司成立于2007年3月5日； 2）伊新公司成立于2010年12月17日； 3）腾达公司、伊新公司的实际出资人均是xxxx管理所（系行政机关），该二公司的股东均是xxxx管理所，属一人法人股东；出资财产均是国有资产；本案的租赁合同下的商铺房不动产事实上的实际所有权人是xxxx管理所；xxxx管理所内部作出将本案商铺不动产划拨给腾达公司作为出资资产的决定文件，腾达公司设立时的社会中介机构出具的出资验资报告，证明该商铺不动产没有取得产权证，但该出资资产已向腾达公司办理了财产交接手续；其他出资均出资到位。案发时没有被告腾达公司资产变更的工商登记事项发生；在法庭开庭时，腾达公司、伊新公司都在工商部门注册在案，都尚是工商民事主体。 2.商铺租赁合同、租金收据、解除合同通知书，证明本案签约合同主体、缴纳与收取租金主体、解除合同通知书的制作人和通知人、被通知人分别均是是腾达公司和齐某；租赁合同签订时间是2010年6月15日；依照合同约定，被告腾达公司收取了原告齐某的2010年7月30日至2011年7月30日期间的房租金。解除合同通知到达原告时间为2011年5月17日。 3.被告腾达公司在2011年7月11日，拒绝收取原告按约定时间缴纳下年度租金的录音证据资料和现场证人证言。证明被告腾达公司无正当理由拒绝收取原告依约缴纳的租金。 4. “宁工商x处字（2008）第104号行政处罚决定书”。用以证明原告在伊新公司答辩后，原告为核实被告主体和答辩人身份时，才知被告腾达公司已在2008年11月15日就被工商行政管理部门吊销营业执照，但至今仍没有依法注销，被告腾达公司现仍具有工商民事主体资格，仍是本案适格被告。 5.原告同案外其他次承租人签订的商铺房转租合同3份，照片若干张，证明原告将本案部分商铺房转租的事实存在，原告所承租的商铺房系被告腾达公司住所的同院院落构成部分，系被告腾达公司工作人员上下班必经之路，原告将商铺房转租他人的行为事实，被告通达公司一开始就知情，至被告腾达公司通知解除合同时，原告发生转租的事宜已经超过6个月。 伊新公司为支持其抗辩理由和观点，向法庭提交以下证据： 1.商铺房租赁合同，证明原告同被告腾达公司签订租赁合同的事实； 2.腾达公司更名批复文件，拟证明其和被告腾达公司共同所属的同一出资人系xxxx管理所的上级机关，于2010年11月25日作出的青xxx发（2010）31号内部决定文件批复，批准腾达公司更名注册为伊新公司。 3.债权债务转让决定文件，拟证明根据其和被告腾达公司共同所属的同一出资人xxxx管理所,于2011年1月12日作出的青xxxx发（2011）46号内部决定文件，决定被告腾达公司将本案合同下的全部权利义务转给伊新公司承继。 4.原告与案外他人签订的商铺房转租合同8份，拟证明原告违约； 5.终止合同通知书，拟证明被告腾达公司在2011年5月17日，已向原告送达该通知，本案合同已终止。 6.原告的商铺次承租人7人请求书，拟证明因原告向次承租人高价转让商铺房，使他们对房租金不堪负重。强烈要求法院判决终止腾达公司与原告的商铺房租赁合同，由次承租人直接同腾达公司签约。 伊新公司就是以上述证据为由，辩称其对本案商铺租赁合同享有权利义务和诉讼的权利义务，是其应诉原告起诉的根据。 在法庭组成合议庭审理中，为保护原告的合同下权利义务和财产权益，以及本案的裁判结果可能同伊新公司有着法律上的利害关系，原告依法申请追加被告腾达公司的出资人、股东——xxxx管理所为本案共同被告、伊新公司为第三人。 法庭审理中，双方争议焦点是： 1.青xxx发（2010）31号文件关于“将通达公司更名注册为伊新公司”的批复、青xxxx发（2011）46号文件“将出租人通达公司更名注册为伊新公司”、“通达公司的一切债务、合同均由伊新公司承担履行合”的决定，对原告是否具有约束力？ 2.本案应诉主体伊新公司是否适格被告？ 3.被告腾达公司、xxxx管理所能否成为本案被告？在本案中各承担什么责任？ 4.本案的房屋租赁合同的效力如何？ 5.原告在本案中是否构成违约？被告腾达公司对原告的终止合同通知书效力如何？ 6.本案的房屋租赁合同的是否应继续履行？履行义务人是谁？